El contrato de arrendamiento en el Estado de Nayarit

Propiedades

Título

El contrato de arrendamiento en el Estado de Nayarit

Autor

Jesús Silverio Sánchez Andrade

Palabras clave

Arrendamiento-Tesis y disertaciones académicas-Legislación-Nayarit (México) | Arrendador y Arrendatario-Tesis y disertaciones académicas-Contratos y especificaciones

Fecha de titulación

1981

Editorial

Universidad Autónoma de Nayarit

Resumen

Antecedentes: El sistema jurídico mexicano actual tiene sus raíces en los derechos romano, francés y español. En México, desde el Código Civil de 1870, se separó el arrendamiento de cosas del contrato de trabajo por la dignidad humana.
Definición: Es el contrato mediante el cual una persona (arrendador) concede a otra (arrendatario) el uso o goce temporal de una cosa o derecho a cambio de un precio cierto. El autor propone reformar el artículo 1770 del Código Civil de Nayarit para exigir expresamente que las partes estén legitimadas para contratar y que el objeto pueda incluir derechos.
Clasificación: El arrendamiento es un contrato nominado, principal, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo, intuitu personae, generalmente formal (consta por escrito) y excepcionalmente consensual.
2. Elementos Esenciales y de Validez
Esenciales: Requiere consentimiento, objeto (bienes no consumibles por el primer uso y ciertos derechos), precio cierto (en dinero o especie) y tiempo temporal. Se propone fijar plazos máximos (10 años para habitación, 15 para comercio/rústicas y 20 para industria) y sancionar con inexistencia los contratos que los excedan.
Validez: Se distingue entre capacidad jurídica y legitimación para contratar. Se señalan prohibiciones e incapacidades específicas para dar o recibir en arrendamiento (como jueces, magistrados y tutores respecto a los bienes que administran). Respecto a la forma escrita, el autor argumenta que cumple principalmente una función probatoria.
3. Naturaleza Jurídica
Contra la tesis de Troplong que sugería que el arrendamiento genera derechos reales, el autor concluye —siguiendo a Rojina Villegas— que este contrato solo otorga derechos personales. Se propone adicionar un artículo 1770-A para esclarecer expresamente este punto y evitar polémicas doctrinales.
4. Obligaciones de las Partes
Arrendador: Transmitir el uso o goce temporal, entregar la cosa, realizar las reparaciones necesarias, garantizar el uso pacífico y útil, responder por evicción, no alterar la forma de la cosa, pagar mejoras y otorgar preferencia al arrendatario con más de cinco años.
Arrendatario: Pagar la renta en tiempo y lugar, conservar y cuidar la cosa, responder por daños y perjuicios (propios, de familiares o subarrendatarios), responder por casos de incendio y restituir la cosa al término del contrato (adición propuesta al artículo 1797).
5. Subarrendamiento y Novación
Subarrendamiento: Se define como el arrendamiento total o parcial de la cosa recibida. Se propone un artículo 1852-A para regularlo positivamente exigiendo legitimación. Asimismo, se argumenta que la subrogación debe operar tanto por aprobación expresa como tácita del arrendador.
Novación: Puede ser subjetiva u objetiva cuando las partes alteran sustancialmente el contrato sustituyendo una obligación antigua por una nueva.
6. Terminación del Arrendamiento
Causas: Se enumeran el vencimiento del plazo, convenio expreso, nulidad, rescisión, confusión, pérdida o destrucción de la cosa, expropiación y evicción.
Prórroga Legal y Tácita Reconducción: Se critica el artículo 1857 vigente por dejar a la discreción judicial el plazo de prórroga de hasta tres años. El autor propone que la prórroga sea obligatoriamente de un año previo al vencimiento, que se establezca un incremento obligatorio del 10% en la renta para proteger al arrendador de la inflación, y que se suprima la mención a la "vía sumaria" por no existir en el procedimiento civil local.

Programa educativo

Derecho